43条但し書き道路とは
定義と背景
43条但し書き道路（現在の43条2項2号道路）は、建築基準法第43条に基づく特例道路です。通常、建築物の敷地は幅員2メートル以上の道路に接していなければなりませんが、43条但し書き道路はこの要件を満たしていない場合に適用される特例です。具体的には、以下のような条件が該当します。
- 認定基準：自治体の特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めた場合に限り、例外的に建築が許可されます。
- 適用事例：例えば、狭い路地や旧法による道路が該当します。
許可基準と手続き
許可を受けるための基準
43条但し書き道路として認められるためには、以下の基準を満たす必要があります。
- 幅員基準：幅員が2メートル以上の通路に接していることが必要です。また、幅員が4メートル以上の通路に接している場合は、より緩和された条件で許可されることがあります。
- 避難・通行の安全性：通行の安全や避難の確保が十分にされていること。
許可申請の手順
許可申請は以下の手順で行われます。
- 事前協議：建築計画に対して事前に許可基準をクリアできるか確認します。これに1週間程度かかります。
- 許可申請：必要書類を揃えて申請し、審査が行われます。この過程で2〜3週間程度かかることが一般的です。
- 建築審査会の同意：最終的に建築審査会の同意を得る必要があります。これにも2〜3週間かかります。
許可の際の注意点
許可申請に際しては、いくつかの重要な注意点があります。
まず、再建築のリスクです。43条但し書き道路に面する物件の場合、基準を満たしていても建築審査会の同意が必ずしも得られるわけではありません。審査が通らないこともあるため、この点を十分に理解しておく必要があります。
また、住宅ローンの審査においても注意が必要です。43条但し書き道路に面した物件は担保評価が低いため、金融機関が融資を渋る可能性があります。このため、住宅ローンを利用する場合は、事前に金融機関と十分に相談し、物件の評価について確認しておくことが重要です。
注意点とトラブル
再建築のリスク
43条但し書き道路に面する物件は再建築の際に注意が必要です。基準を満たしていても、建築審査会の同意が必ずしも得られるわけではなく、許可が下りない場合もあります。これは特に古い建物を取り壊して新しく建て替える場合に問題となります。建築審査会の同意が得られないまま物件を売却すると、買主との間でトラブルが発生する可能性があります。買主に建築審査会の同意を得ていないことを伝えていなかった場合は、損害賠償を請求されたり、契約を解除されたりする恐れがあります。そのため、必ず建築審査会の審査が通った後に売却するようにしましょう。
また、再建築の可否は、あくまで審査時点での物件の状態で判断されます。審査基準が厳しくなったり廃止されたりすると、購入時点では再建築可能であった物件でも将来的には再建築できない可能性があります。これも考慮に入れて物件を選ぶことが重要です。
住宅ローンの審査
43条但し書き道路に面した物件は、住宅ローンの審査において不利になることがあります。住宅ローンを組む際には、購入する土地や建物などの不動産を担保に入れるのが一般的です。しかし、43条但し書き道路に面した物件は、担保評価が低いため、金融機関が融資を渋る可能性があります。担保評価が低い物件は、流通性が低く、金融機関が不良債権化するリスクを考慮するため、融資を避ける傾向があります。
住宅ローンの審査には、申請者の属性（年齢、職業、年収、勤続年数、健康状態など）に加えて、担保に入れた不動産の価値が重視されます。不動産の価値が高いほど住宅ローンの審査に通りやすいため、43条但し書き道路に面する物件を購入する際は、事前に金融機関と十分に相談し、物件の評価について確認しておくことが重要です。
まとめ
43条但し書き道路（43条2項2号道路）は、建築基準法に基づく特例で、通常の道路基準を満たしていない場合でも一定の条件下で建築が許可される道路です。家を建てようとする際に、この特例を理解しておくことは非常に重要です。以下にまとめとして、再確認しておきたいポイントを挙げます。
43条但し書き道路とは、建築基準法第43条に基づく特例道路で、幅員2メートル以上の道路に接していない場合に適用される特例です。自治体の特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めた場合に限り、例外的に建築が許可されます。
許可を受けるための基準には、幅員基準や避難・通行の安全性が含まれます。許可申請の手順としては、事前協議、許可申請、建築審査会の同意が必要です。それぞれの段階で必要な書類や手数料、審査期間が異なります。
43条但し書き道路に面する物件は、再建築の際に建築審査会の同意が得られない可能性があり、トラブルの原因となることがあります。また、住宅ローンの審査においても不利になる場合があるため、金融機関と十分に相談することが重要です。
これらのポイントをしっかりと理解し、適切な手続きを踏むことで、43条但し書き道路に関するリスクを軽減し、スムーズに家を建てることができます。家を建てる際には、必ず自治体の建築局や専門家に相談し、必要な情報を十分に収集することをお勧めします。家づくりのプロセスを安心して進めるために、43条但し書き道路についての知識をしっかりと持っておきましょう。
